Q.「주택임대차보호법」상 소액임차인에 대하여는 그 임차주택의 경매 시 다른 담보물권보다 우선하여 배당받을 수 있는 최우선변제권이 있다고 들었습니다. 그 권리의 내용과 범위는 어떻게 되는지요? 제가 지금 부산에서 2017. 1. 1.에 보증금 8천만원의 전세계약을 하여 살고 있는데, 저도 확정일자만 받아놓으면 전세보증금 전액을 우선해서 받을 수 있는건가요

A.「주택임대차보호법」은 소액임차인의 최우선변제권에 관하여 제8조 제1항은 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추어야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제3항은 “제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지[垈地]의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제3조 및 제4조는 위 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위와 임차인의 범위에 관하여 규정하고 있습니다.

그러므로「주택임대차보호법」상 임차주택의 경매신청 전에 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한 소액임차인은 임차주택소유자에 대한 일반채권자는 물론, 그 주택에 선순위 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자보다도 우선하여 당해 주택가액(대지의 가액을 포함한다.)의 2분의 1의 범위 안에서 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제받을 권리가 있는 것입니다.

2016년 3월 31일부터 시행된 「주택임대차보호법시행령」은 최우선변제권의 범위를 ①서울특별시에서는 보증금이 1억원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 3,400만원 이하의 범위에서 인정되고 ②수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(‘서울특별시’는 제외한다)에서는 보증금이 8,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,700만원 이하의 범위에서 인정되고, ③광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서는 6,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,000만원이하의 범위에서 인정되며, ④그 밖의 지역에서는 5,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,700만원 이하의 범위에서 인정된다고 규정하고 있습니다. 그리고 「수도권정비계획법」 제6조에 의한 수도권 중 과밀억제권역에 관하여는 같은 법 시행령 제9조에 의한 [별표 1] 에서 규정하고 있는 바, 이를 보면, 서울특별시, 인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지는 제외한다.], 의정부시, 구리시, 남양주시[호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한한다], 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)을 제외한다] 등입니다. 또한 「주택임대차보호법」은 사회경제적 여건을 고려하여 소액임차인의 범위 등에 관하여 계속적인 개정을 거듭해 왔는바, 개정 법령의 시행 전에 이미 임차주택에 관하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전 규정을 적용하게 됩니다(같은 법 시행령 부칙 제2조).

질문자께서 부산에 거주하면서 전세 보증금이 8000만원에 계약하신 것이라면 소액임차인의 적용요건에 해당하지 않습니다. 부산의 경우 최우선변제받을 수 있는 전세보증금의 기준이 6000만원이므로 최우선변제로 보호받을 수 없게 됩니다. 한편, 전세보증금이 6000만원이었다고 가정하더라도 최우선으로 보호받을 수 있는 보증금의 범위는 6000만원 전액이 아니라 위 표와 같이 최대 2000만원입니다. 따라서 나머지 보증금 부분은 후순위권리자로 배당을 받게 되므로 임대차계약을 체결하실 때. 담보가 많이 설정된 부동산인지 임대인의 자력이 충분한지 여부 등을 꼼꼼히 따져 계약을 진행하시는 것이 중요합니다.

(대한법률구조공단 무료상담, 소송지원 국번없이 132).