(주)대연 상무

토지투자에서 가장 우선시 해야 할 것은 개발 주체가 누구냐는 것이다. 국가나 각 지·자체에서 실시하는 개발사업 또는 민간에서 개발하는 사업인지를 따져봐야 한다. 국가나 각 지·자체에서 실시하는 개발사업은 민간개발과 달리 특별한 경우를 제외하고는 진행되기 때문이다.

국토해양부에서 발표한 2020년까지의 제4차국토종합개발계획수정도는 정부가 앞으로 10년간 한반도를 어떤 방향으로 개발할 지 종합적으로 보여주는 개발 지도다.

전국을 중류내륙권, 강원동해안권, 아산만권, 대전·청주권, 대구·포항권, 전주·군장권, 부산 ·울산·경남권, 광주·목포권, 광양만·진주권, 제주도 국제자유도시권등의 10개권역으로 균형발전 시키기로 했다.

수정계획의 핵심은 점(지역) 중심에서 선(벨트) 중심의 개발축을 근간으로 전국을 KTX(고속철도) 교통망으로 연결하고 지방은 KTX 정차도시를 거점으로 육성하고 동해안은 에너지, 관광 중심의 블루벨트, 남해안은 새로운 경제·물류·휴양허브 선벨트, 서해안은 환황해 경제권을 선도하는 지식·첨단산업 융복합벨트로 조성되고 남북교류 접경지역도 세계적인 생태·평화벨트로 조성된다.

그렇다고 점 형태의 국책사업이 사라지는 것은 아니다. 정부는 참여정부 당시부터 추진해온 새만금, 국제과학비즈니스벨트, 첨단의료복합단지, 경제자유구역, 수도권 국제비즈니스 허브, 세종시, 혁신도시, 기업도시 등의 사업을 신 성장거점으로 육성한다는 계획이다. 이것은 곧 정부가 어디에 투자해야 할지를 알려주는 셈이다.

전국적으로 지가상승을 주도한 곳을 살펴보면 신도시, 산업단지, 사회간접자본(도로, 철도역사, 항만, IC 등), 관광단지, 대학병원, 대학교, 관공서 인근의 땅이다. 신도시의 경우 부산의 해운대, 울산·경남의 삼산동, 장유·율하가 대표적으로 이 지역들의 땅 값은 적게는 수백배에서 많게는 수천배까지 올랐다.

특히 삼산은 1986년 삼산평야 일대의 생산녹지가 주거지역으로 도시계획이 변경되면서부터 3.3㎡당 3~5천원에 거래되던 땅값이 1992년 1차 구획정리 사업이 막바지에 이르고 2차 사업이 시작 될 무렵 용도에 따라 3.3㎡당 3백만원에서 1천만원까지 치솟았다.

지금 현재는 용도에 따라 3.3㎡당 3천만원을 홋가하고 있다. 개발 전·후를 비교해보면 상전벽해(桑田碧海)가 아닐 수 없다. 산업단지는 인구의 유입이 가장 활발하고 각종 개발로 지속적으로 지가가 상승하는 곳으로 구미와 포항, 울산, 거제, 창원 등이 있다.

사회간접자본이 들어서는 곳의 지가 상승을 예를 들면 한국부동산연구원에서 발표한 지난 4년간 KTX역 인근 3km이내의 공시지가 상승률을 보면 주요 역 주변 지역 땅값이 연평균 28.42% 올랐고 이 같은 수치는 같은 기간 전국 지가상승률(연평균 13.86%, 누적 55.44%)과 비교하면 약 2배나 높다.

신설역(광명역, 천안아산역, 오송역, 김천구미역, 신경주역, 울산역) 주변은 연평균 35.3%, 누적 141.2% 올랐으며 기존역(대전역, 동대구역)은 연평균 7.8%, 누적 31.1% 상승해 신설역 상승률이 4.5배로 두드러졌다. 가장 높은 지가상승률을 보인 역은 김천구미역으로 4년간 연평균 58.46%, 누계 233.83% 올라 전국 평균 지가상승률의 4.2배나 높았다. 이는 공지가를 반영한 것으로 실거래가는 수십배 상승한 곳도 허다하다.

위에서 본 바와 같이 매입 대상지의 현재 모습 보다는 대상지 주변에 어떠한 개발호재가 있는지를 알고 투자한다면 안정적인 미래를 위해 한발 더 나아갈 수 있을 것이다.